2025년 7월 1일부터 DSR 시행 후 아파트 담보대출 계산 방법, 이렇게 달라져요! 🚨

2025년 7월 1일부터 DSR 시행 후 아파트 담보대출 계산 방법, 이렇게 달라져요! 🚨


2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서 아파트 담보대출 한도가 크게 줄어들 예정이에요.

대출을 계획하고 계신 분들이라면 미리 달라지는 규제를 파악하고 대비하는 것이 정말 중요하답니다.

이번 글에서는 2025년 7월 1일 이후 아파트 담보대출 계산 방식이 어떻게 바뀌는지, 그리고 대출 한도는 얼마나 줄어들지 자세히 알려드릴게요!


📌 스트레스 DSR 3단계, 자세한 내용은 여기서 확인하세요!

아파트 담보대출 계산(이미지=픽사베이)

스트레스 DSR 3단계, 무엇이 달라지나요?

2025년 7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도 산정 방식이 더욱 보수적으로 변해요. 기존에는 스트레스 금리의 일부만 적용했지만, 3단계부터는 스트레스 금리 100%가 적용되기 때문이에요.

* 스트레스 DSR이란?

    * 대출 이용 기간 중 금리가 상승할 경우 발생할 수 있는 원리금 상환 부담을 미리 고려하여, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 줄이는 제도예요. 실제 대출 금리에는 영향이 없지만, 대출 한도를 계산할 때만 적용되는 가상의 금리라고 생각하시면 돼요.

* 스트레스 금리 적용 비율 변화:

    * 1단계 (2024년 2월): 스트레스 금리의 25% 적용 (약 0.38%p 가산)

    * 2단계 (2024년 9월~2025년 6월 30일): 스트레스 금리의 50% 적용 (약 0.75%p 가산), 수도권 주담대는 80% 적용

    * 3단계 (2025년 7월 1일~): 스트레스 금리의 100% 적용 (약 1.50%p 가산), 전 금융권의 모든 가계대출에 적용 (단, 신용대출은 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 적용)

    * 지방 주택담보대출의 경우 스트레스 금리가 0.75%p 적용될 수 있어요.

결과적으로, 스트레스 금리가 100% 적용되면 대출 심사 시 예상 이자율이 더 높아져서 개인의 DSR이 상승하고, 이는 곧 대출 한도 축소로 이어지게 된답니다.

아파트 담보대출, DSR은 어떻게 계산되나요?

DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로, 연간 소득에서 모든 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말해요. DSR은 다음 공식으로 계산할 수 있어요.


DSR = 연간 대출 원리금 상환액(주택담보대출 + 기타 대출)/연간 소득


여기서 2025년 7월 1일부터는 '연간 대출 원리금 상환액'을 계산할 때 스트레스 금리가 100% 반영된 가상의 금리를 적용하게 되는 거죠!

* DSR에 포함되는 부채:

    * 주택담보대출 원리금
    * 신용대출 원리금 (1억 원 초과 시 스트레스 DSR 적용)
    * 자동차 할부금
    * 학자금 대출
    * 마이너스 통장 (한도 전체를 부채로 간주)
    * 카드론 등

* DSR에서 제외되는 부채:

    * 전세자금 대출 (단, 실제 내는 이자만 DSR 산정에 포함될 수 있음)
    * 중도금 대출
    * 일부 소액 신용대출 등 서민의 주거나 생계와 밀접한 대출

DSR 규제는 일반적으로 1금융권에서 총 대출액이 1억 원을 초과하는 경우 DSR 40%를 넘지 않도록 제한하고 있어요. 2금융권은 50% 또는 60% 등으로 규제가 다를 수 있습니다.

2025년 7월 1일 이후 아파트 담보대출 한도 계산 예시

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 같은 소득이라도 대출 한도가 얼마나 줄어들지 궁금하시죠?

예를 들어, 연봉 1억 원인 차주가 30년 만기, 원리금 균등 상환, 대출 금리 4.2%인 주택담보대출을 받는다고 가정해볼게요. (이는 시뮬레이션이며, 차주별 상황에 따라 달라질 수 있어요.)

* 기존 2단계 대비: 수도권 지역에서 1천만원~3천만원 (3~5%) 수준으로 대출 한도가 감소할 수 있어요. 연봉이 높을수록 대출 한도 감소폭이 커질 수 있답니다.

이는 스트레스 금리가 0.75%에서 1.50%로 두 배 상향 적용되기 때문이에요. 대출 금리에 가상의 금리 1.50%p가 더해져 DSR을 계산하다 보니, 실제 받을 수 있는 대출 금액은 줄어들게 되는 거죠.


아파트 담보대출 한도는 DSR 외에도 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 다양한 규제를 복합적으로 적용하여 계산돼요.

* LTV (Loan to Value): 주택 가격 대비 대출 가능한 비율. 지역별, 주택 수별, 서민/실수요자 여부에 따라 달라져요. 2025년 6월 28일 개정된 내용에 따르면, 수도권 규제지역에서는 주택구입목적 주담대 최대한도가 6억 원으로 제한될 수 있어요.

* DTI (Debt to Income): 연 소득 대비 대출 부담 비율. 주택담보대출 원리금과 기타 부채의 이자 상환액을 합산하여 계산해요.


팁 하나! 2025년 6월 30일까지 부동산 매매계약을 체결했거나, 입주자 모집공고가 완료된 건은 2단계 스트레스 DSR 기준(50% 적용)이 유지되는 '경과 조치'가 적용된다고 하니, 해당되는지 꼭 확인해보세요!

대출 전략 어떻게 세울까요?

2025년 7월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 가계대출을 더 안정적으로 관리하기 위한 정부의 노력이에요. 갑작스러운 금리 인상에도 가계가 큰 부담을 느끼지 않도록 미리 대비하는 거죠.

따라서 아파트 담보대출을 계획하고 계신다면,

* 본인의 연 소득과 현재 보유하고 있는 모든 대출 현황을 정확히 파악하는 것이 가장 중요해요.

* 은행에 방문하여 스트레스 DSR 3단계 적용 시 예상 대출 한도를 미리 상담받아보는 것을 추천드려요.

* 변동금리보다는 고정금리 또는 혼합형/주기형 대출을 고려해보는 것도 좋은 방법이 될 수 있어요. 순수 고정금리 대출은 스트레스 DSR 적용 비율이 낮거나 적용되지 않을 수 있답니다.

복잡하게 느껴질 수 있지만, 미리 알고 대비한다면 충분히 현명하게 대출을 계획할 수 있을 거예요.

이 글이 여러분의 현명한 금융 생활에 도움이 되었으면 좋겠습니다! 궁금한 점이 있다면 언제든지 다시 찾아주세요! 😉