부동산 거래 가계약금은 '찜'일 뿐… 세부 합의 없으면 매도인이 전액 돌려줘야
서울북부지법, "가계약은 교섭 우선권 부여일 뿐 매매계약 성립 아냐" 판단… 배액 배상 및 몰취 주장 모두 기각
부동산 거래 현장에서 이른바 '가계약'이라는 명목으로 주고받는 돈이 법적으로 확정된 매매계약의 증거가 될 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울북부지방법원은 최근 부동산 매매 교섭 단계에서 오간 가계약금은 본계약 체결을 위한 성실 교섭 의무를 부여하는 수준의 효력만 가질 뿐, 세부 조건 합의가 결렬되었다면 매도인은 수령한 가계약금 전액을 원상회복으로서 반환해야 한다고 판결했다.
법원, "가계약금은 본계약과 구분되는 별도의 사전 단계"
서울북부지방법원(판사 윤상도)은 원고 A씨가 피고 B씨를 상대로 제기한 금전 반환 청구 소송(2025가소314432)에서 피고는 원고에게 수령한 가계약금 500만 원과 지연손해금을 지급하라며 원고 승소 판결을 내렸다. 재판부는 시중에서 통용되는 '가계약'이라는 용어가 민법상 명시된 규정은 아니지만, 실무적으로는 매매계약의 본계약과 명확히 구분되는 별개의 계약 단계라고 규정했다.
이번 사건은 원고 A씨가 피고 B씨 소유의 부동산을 매수하기 위해 중개인을 통해 의사를 타진하고, 가계약금 명목으로 500만 원을 송금하면서 시작됐다. 이후 정식 매매계약서 작성일이 논의되기도 했으나, 계약금 지급 방식과 부동산에 설정된 제한물권 상환 방법 등 세부적인 조건에서 양측의 의견이 엇갈리며 최종 계약 체결이 무산됐다. 이에 원고는 가계약금 반환을 요구했고, 피고는 계약 파기의 책임이 원고에게 있다며 반환을 거부하며 법정 다툼으로 번졌다.
법원은 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어야 한다는 점을 강조했다. 단순히 부동산 매매 대금의 총액 정도만 공유된 상태에서 오간 문자메시지만으로는 본계약이 성립되었다고 볼 수 없다는 취지다. 특히 공인중개사가 개입된 부동산 거래 실무에서는 계약서에 서명과 날인을 마쳐야 비로소 구속력 있는 계약이 체결되었다고 인식하는 것이 일반적인 거래 관념이라는 점도 이번 판결의 핵심 근거가 됐다.
"해약금 규정 적용 불가… 교섭 결렬 시 원상회복이 원칙"
재판부는 가계약금에 대해 소위 '해약금' 규정을 적용할 수 있는지에 대해서도...더보기